الرئيسية
سنعرض لحركة البيع والشراء في دمشق ومحيطها من خلال عدد من أصحاب المكاتب العقارية، إضافة إلى عرض حركة البيوع و«الافراغ» في السجلات العقارية، وكذلك عدد القروض الممنوحة للأفراد في فروع المصرف العقاري لأجل السكن في المحافظات كافة، وسنعرض لرأي جديد ومغاير لجميع الآراء حول غلاء الأسعار وهو لعضو المكتب التنفيذي لقطاع البناء والتعمير بمحافظة دمشق المحامي فيصل سرور.
الحركة ميتة في مشروع دمر
في جولة على عدد من المكاتب العقارية في محيط دمشق لسبر حالات البيوع والشراء للمساكن والعقارات خلال عام مضى، أصبنا نحن الذين لانبيع ولانشتري بإحباط شديد، و انتابنا شعور بالأسى الممزوج بالخجل وكانت البداية في أحد المكاتب العقارية بمشروع دمر، و سألنا صاحبه (أبو فراس) عن عدد المساكن التي كان وسيطاً في بيعها خلال الشهرين الماضيين، فابتسم الرجل ابتسامة فيها شيء من السخرية الممتزجة بالغضب واللامبالاة، وأشاح بوجهه لثوان عنا، (استشعرت أن في سؤالي شيئاً من الغباء أو عدم الفطنة) فبادرني بالقول : خلال شهرين، أنا منذ عام وبضعة أشهر لم أبع أي مسكن، الا تعلمون وأنتم الصحافة حالة الجمود التي يعيشها سوق العقارات.. قبل عامين كنا نبيع بيعة أو بيعتين في الشهر الواحد، وأحياناً أكثر.
[size=16](أبو كنان) لم يكن الحال عنده أفضل بكثير، حيث علمنا منه أنه كان وسيطاً في بيع شقة واحدة خلال هذا العام.
[size=16]وكذلك في معضمية الشام
[size=16]وفي مكتب أبي محمد علمنا أنه لم يبع أي مسكن خلال الأشهر الستة الماضية، وانتقلنا إلى مكتب عقاري آخر وأخبرنا صاحبه (أبو عبدو) أن المكاتب في المعضمية وداريا وجديدة تبيع شقة كل شهرين، واستطال في الحديث عن حالة الجمود التي حلت بسوق العقارات.
[size=16]وفي جرمانا وصحنايا أكد أصحاب المكاتب الذين التقيناهم حالة الجمود وأن « الشاطر» قام ببيع شقة أو شقتين خلال الأشهر الستة الماضية وأوضحا أن هناك ظاهرة منتشرة هذه الأيام، وهي أن الذين يريدون شراء مساكن - على قلتهم - يتجهون بشكل مباشر إلى محاضر البناء الجديدة المكسية أو قيد الإكساء ويسألون عن صاحب البناء، ومن ثم يكون البيع وشراء من دون وسطاء الأمر الذي زاد الطين بلة في عمل أصحاب المكاتب العقارية..
[size=16]حركة السوق انخفضت بنسبة 85٪
[size=16]خبير عقاري لإحدى شركات العقارات، طلب عدم الكشف عن اسمه، مبرراً ذلك بقوله : اسم شركتنا قيد التغيير نتيجة الدمج مع شركة أخرى، بين أن المناطق الحيوية التي يمكن أن يوجد فيها حركة بيع وشراء كمشروع دمر أو المزة بكامل قطاعاتها الثلاثة (مزة جبل، فيلات غربية، فيلات شرقية تحصل فيها أقل من ثلاثين عملية بيع وشراء في الشهر، رغم أننا في فترة الذروة بالنسبة لعمليات البيع والشراء (أشهر الصيف) وأضاف : تمت ثماني عمليات بيع فقط في مشروع دمر الشهر الماضي.
[size=16]أما في المناطق المعروفة بحركة البيع مثل مساكن برزة أو صحنايا والأشرفية وجديدة وجرمانا وقدسيا وغيرها فإن عمليات البيع والشراء فيها في أحسن الحالات - تتراوح بين 8-15 حالة، بحسب قوله.
[size=16]وتابع الخبير العقاري هذه النسبة، في حال مقارنتها بنسب البيع المعهودة في السنوات الماضية أو قبل عام ونصف لاتشكل أكثر من 15٪ من حالات البيع والشراء.
[size=16]عند هذا الحد أيقنا أننا لن نحظى من خلال جولتنا على المكاتب العقارية في محيط دمشق بأي مفاجأة لدى أفضل المكاتب حظاً، فاتجهنا الى المديرية العامة للمصالح العقارية للوقوف على حركة سوق العقار بالأرقام من خلال عمليات « الفراغ» أثناء البيع.
[size=16]25٪ فقط مما يباع يسجل
[size=16]في المصالح العقارية بدمشق
[size=16]وإثر لقاء مع مدير المصالح العقارية لمدينة دمشق محمد عصام قولي حصلنا على جدول يبين عدد البيوعات من خلال مكاتب التوثيق العقاري خلال أربع سنوات من 2004-2008.
[size=16]ولكن السيد قولي أوضح أن ما يقع تحت يدي مديرية المصالح العقارية بدمشق لايشكل أكثر من 25٪ من حركة بيع العقارات ضمن الحدود الإدارية لمدينة دمشق بسبب تعدد المرجعيات (السجل المؤقت - الإسكان - الكاتب بالعدل) و(سنتابع في الجزء الخامس أعداد البيوعات لدى الجهات السابق ذكرها).
[size=16]انظر جدول رقم (1).
[size=16]
 |
[size=16]وفي حوارنا مع قولي حول أسباب ارتفاع الخط البياني لأسعار العقارات في دمشق، أرجع الأمر لعدة أسباب :
[size=16]- توجه الدولة نحو الانفتاح الاقتصادي، وتشجيع الاستثمار، الأمر الذي أدى الى ازدياد الطلب على العقارات.
[size=16]- الاهتمام بصناعة السياحة وتشجيع التجارة البينية مع الدول المجاورة.
[size=16]-ضيق الحدود الادارية لمدينة دمشق.
[size=16]- الهجرة الى المدينة بسبب الجفاف والتصحر.
[size=16]-استملاك الكثير من المناطق الأثرية..الخ، اضافة إلى البطء في انجاز المخططات التنظيمية.
[size=16]-امتلاك بعض المواطنين لأكثر من مسكن واحد.
[size=16]الانفاق على البناء ارتفع عشرة أضعاف بين عامي 2000-2008
[size=16]ومن المكتب المركزي للإحصاء حصلنا على عدد الرخص الممنوحة للبناء لعام 2008 في جميع محافظات القطر، وقد بلغ مجموع الرخص على مستوى القطر (131.39) رخصة بناء، يضاف اليها بحدود 32 الف متر مربع ما يسمى (اضافات على البناء) أي حوالي 320 شقة.
[size=16]كذلك حصلنا على عدد الوحدات السكنية في جميع المحافظات التي شيدت عام 2008 وبلغ مجموعها (95664) شقة، منها 42679 شقة في (المدن والمناطق) و52985 في الريف.
[size=16]وكان توزيعها على المحافظات كمايلي :
[size=16]انظر جدول رقم (2)
[size=16]
 |
[size=16]كذلك حصلنا على قيمة الإنفاق على البناء السكني وقيمة الاجور وقيمة الرسوم وقيمة الأرض خلال الأعوام 2000-2005-2007-2008، وتبين الأرقام ارتفاع الانفاق على البناء عشرة أضعاف بين عامي 2000، 2008 ولكن هل انعكس ذلك على عدد الوحدات السكنية المبنية أم أن الزيادة أكلتها ارتفاع اسعار المواد والأجور؟
[size=16]انظر جدول رقم (3).
[size=16]
 |
[size=16]كلفة بناء المتر المربع
[size=16]وبحسب المكتب المركزي للإحصاء أيضاً فقد تراوحت كلفة المتر المربع الواحد للبناء عام 2008 بين 3453 ل.س في دمشق و4175 بريف دمشق، أما الإكساء الجيد فبلغت كلفته 8668 ل.س والعادي 5355 ل.س يضاف اليها دراسات ورسوم 443ل.س.
[size=16]عدد المساكن في سورية
[size=16]وبلغ عدد المساكن المشغولة والخالية في جميع المحافظات (536.870.3) شقة سكنية موزعة على (2207032) في المدن و(1663504) في الأرياف منها (385.734.1) في ثلاث محافظات مع أريافها، و هي دمشق، ريف دمشق وحلب مع ريفها.
[size=16]بعد ذلك اتجهنا الى المصرف العقاري للحصول على عدد القروض الخاصة بسكن الأفراد لشراء المنازل الجاهزة خلال النصف الأول من هذا العام فحصلنا على عدد القروض التي طلبناها، ولكن خلال مدة خمسة أشهر، من 1/1/2010 لغاية 31/5/2010 لعلنا نستطيع من خلالها قياس مؤشر حركة السوق من خلال عدد القروض وحجمها، رغم أن سقف القرض الواحد لشراء البيت الجاهز من المصرف العقاري معروف، وهو 1.5 مليون ليرة سورية، وهذا عدد القروض في جميع الفروع موزعة كما في الجدول التالي, انظر جدول رقم (4).
[size=16]
 |
[size=16]العقاري يعطي الجمعيات فائدة 1٪ ويأخذ من المواطن 9٪ !!
[size=16]ولدى سؤالنا في المصرف العقاري عن الفائدة السنوية التي يفرضها المصرف على المقترضين لهدف السكن، أي شراء منزل أوضح أنها 9٪ سنوياً وأن مدة القرض 15 عاماً، وبسقف أعلى هو 1.5 مليون ليرة سورية.
[size=16]وحين سألنا عن المبلغ الذي يجب على المقترض تسديده في حال اقترض 1.5 مليون ليرة سورية، سحب الموظف في المصرف الآلة الحاسبة من على مكتبه وحسب المبلغ فكان جوابه : إن المبلغ الواجب دفعه لمن يقترض 1.5 مليون ليرة هو 2.800.000 ل.س بينما الفائدة التي يدفعها المصرف العقاري لأموال المواطنين المكتتبين لدى الجمعيات السكنية هي 1٪ فقط لاغير.
[size=16]
 |
[size=16]سرور يغرد خارج السرب
[size=16]وقفتنا الأخيرة في هذا الجزء من التحقيق كانت مع عضو المكتب التنفيذي عن قطاع البناء بمحافظة دمشق المحامي فيصل سرور واخترنا رأيه هنا من بين مجموعة آراء لمسؤولين معنيين لفرادته.
[size=16]فقد رأى السيد سرور ان تصنيف دمشق ثامن أغلى مدينة في العالم في ارتفاع أسعار العقارات يشكل ظاهرة طبيعية وصحية تبعث على السرور والتفاؤل.
[size=16]وبرر رأيه بالقول : إن المدن العشر الأكثر ارتفاعاً في أسعار العقار في العالم هي المدن الهامة جداً بالنسبة للعالم، وغلاء العقارات فيها يأتي من عوامل موضوعية على رأسها أهمية مواقع هذه المدن من حيث النشاط الإداري أو التجاري أو الثقافي أو الجغرافي المتوافر في موقعها.
[size=16]وأضاف : من هذه الزاوية لايوجد ما يزعجنا، بل يوجد ما يؤكد لنا أهمية دمشق على خارطة المدن العالمية.
[size=16]وتابع سرور : إن العقارات بالذات هي أفضل مؤشر للنشاط الاقتصادي لأن الطلب عليها يعني وجود قوة شرائية لدى المواطن ولدى المؤسسات والشركات، كما أن الطلب عليها يعني أيضاً وجود نشاط استثماري وحركة عمرانية، ويعني وجود حاجة للعقارات بغض النظر عن نوع الحاجة.ورأى أن الغلاء الظاهر ينحصر في مناطق معينة في مدينة دمشق، يمكن تحديدها بشكل حصري في المالكي وغربي المالكي وأبي رمانة وتنظيم كفرسوسة والمزة، أي أن الغلاء الفاحش للعقارات ليس لدمشق بكاملها وانما لأجزاء معينة منها، وحتى بين الأجزاء تتفاوت اسعار السكني عن التجاري، حيث يرتفع السكني في منطقة ما مقارنة بمنطقة اخرى بينما التجاري يبقى منخفضاً في المنطقة المرتفعة الأسعار سكنياً مقارنة بالمنطقة الأخفض سكنياً.
[size=16]وأوضح أن ذلك يشير الى وجود عوامل موضوعية وراء هذا الارتفاع يمكن الإشارة الى بعضها بأن مناطق معينة تكون مطلوبة لتواجد السفارات ومكان البعثات الدبلوماسية العربية والأجنبية أو مرغوبة من قبل الشركات والمؤسسات المالية والتأمين والمصارف كمراكز شركات تجارية قابضة أو مساهمة أجنبية أو عربية أو مختلطة.
[size=16]وتابع سرور : سمعنا أيضاً أن أغلى منزل في العالم ويبلغ سعره المطلوب مليار ليرة سورية موجود في محافظة ريف دمشق ورأى أن هذا لايعني ولايهم ولايؤثر على المواطن المتوسط الدخل أو المحدود الدخل لأن هذا المواطن يجد أن أسعار المناطق العشوائية والمناطق المنظمة في الضواحي على اعتدال أسعارها مقارنة بأسعار مدينة دمشق مرتفعة وغالية الثمن بالنسبة لإمكانياته المادية، مبيناً ان مشكلة المواطن السكنية لاتحل بتخفيض أسعار العقارات في المالكي وتنظيم كفرسوسة مثلاً لأنها خارج مطالبه وأحلامه اساساً وإنما تحل بتوفير السكن الاقتصادي الذي يناسب حالته وإمكانياته في أماكن اخرى فليس مفروضاً أن يسكن جميع سكان سورية في المالكي وتنظيم كفرسوسة ومزة فيلات.
[/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size][/size]